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房地产“四大看不懂”,购房者失去方向感,房价是涨是跌? ——凤凰网房产北京

2020年03月26日 10:21来源:未知手机版

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电视剧《安家》里,安家天下房产中介的所有员工几乎都是房产通,但是现实中,没有剧本,没有彩排,小马过河没有牛和松鼠的试水,房地产没有“演习”,一切都是“实战”。就连在房地产领域摸爬滚打多年的开发商,也不敢断言自己能一眼看透房地产的走势。比如失去“一个小目标”的前首富王健林也如是。

王健林说,房地产带给中国经济的是负带动,于是万达去地产化,于是房地产大会没有了万达,可是,房价照样发达,王健林也失去了亚洲首富的宝座。“看不懂房地产”,已经不是开发商的过谦之语。在很大程度上,开发商面对迎面而来的风潮,已经张不开嘴,只能在这辆疾驰的车上,闷头狂奔。

疫情是一面“镜子”,它把许多行业的“瑕疵”都映射的分毫毕现,而我们只是缺少发现的眼睛。如果只是发现了,但我们却不知道这种“瑕疵”为什么会出现,或者找不到一块干净的抹布,去进行擦拭,那么,这就是“有毛病”了。关键是“我们看不懂”啊。

01房子过剩,还是房不够住,我们到底有多少住房?

有人根据官方的数据进行梳理,得出1998~2016年全国的新增商品住宅的竣工面积为近98亿平方米,2017年全国商品房销售面积是近16亿平方米,2018年是近15亿平方米,2019年超过17亿平方米,合计146亿平方米,按照4口人住100平米一套房计算,我们的商品房能够安置近6亿人口。而恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长任泽平在一份报告中称,全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及其他。

按照任院长的提法计算,截止到2020年元月份,我们所有的住房安置人口已经能够达到15亿。根据供需关系的原则,房子够住,房价应该是回落的。可是,在同一篇报告里,任泽平又说出了另外一个事实:

城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重,最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积,而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房。

02一边大量举债,一边争当“地王”,开发商到底有没有钱?

中国证券网曾报道称,在房地产业,有近一半的企业资产负债率超过70%。一些头部房企的资产负债率超过85%,房企杠杆率长期处于历史高位。高负债,高周转甚至已经成为开发商得以持续开发项目的不二法门。如此看来,开发商是没钱的。

在另一方面,上级给政策给资金,给各种扶持,同时,房价高企,期房预售回笼初期建设资金,现房销售赚取高额利润,购房者为了不错过永远的“末班车”,而加紧掏空钱包凑首付。这样看,开发商是有钱的。

有钱没钱,都得回家过年。在房地产眼里,钱多钱少都是一而二,二而一的问题。和购房者买房一样,开发商买地也是越买不起的越买,地价越高越买。因为,开发商都知道,买了也许会破产,不买一定会破产。一技傍身,不如有地在手,这也就是“手有粮,心中不慌”的道理。

所以,我们会看到,顶层对信贷政策口袋扎紧,开发商却着急融资。2月份以来,开发商的境外融资超过百亿美元,国内公募债数百亿,甚至还有很多开发商发行了短期债。广州和上海还出现了新“地王”。

理论上,开发商自有资金至少要有30%。可是,经验告诉我们,存在于理论上的,在现实中至少有一半立不住脚。谁能站出来告诉我,开发商到底有没有钱?

03疫情之下,开发商形势如火,房价为啥还不动如山?

疫情刚爆发之时,有房地产协会组织称,有房企的资金坚持不了三个月,事实上,2月份,楼市从销售面积到销售额暴跌80-90%,再到现在,大部分城市楼市成交量恢复到疫情前的40-50%,长达50余天,疫情的阴霾没有散去,开发商艰难的日子也没有过去。

棚改货币化将在今年结束,农地入市将削减开发商的利润,海南第一个对商品房预售制说不。近期,顶层的融资限制不会改变,中期,“房住不炒”的主基调不会变,长期,人口红利正在消失。如果再加上每天2家以上的开发商重房地产大名单中被除名,真的看不懂,形势已经侵略如火了,房价为啥还不动如山,开发商到底还能坚持多久?

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